自從5月11日國家七部委頒布新國八條、海口市隨之相應出臺《關于享受優惠政策平凡住房的具體尺度》后，海口二手房市場出現了怎樣的變化？應如何投資？進行深入的采訪，于今日推出整版，但願對讀者的房產投資決策有所協助。 現在海口二手房根本沒有跌價空間。 袁錦明 攝 6月19日：5月11日，國家七部委頒布新的國八條；5月底，海口市隨之相應出臺《關于享受優惠政策平凡住房的具體尺度》；6月1日，新政正式施行。途經近20天的行運，海口二手房市場到底場合如何呢？據了解，新政之下海口二手房市場出現了一些波動，總體展示以下特點：二手房價根本沒有跌價空間，但因供給量較大等理由，短期內上揚潛力也不大。 陰礙明顯 海口房地產買賣中央副總經理黃勇介紹，新政頒布后，對海口的二手房市場有陰礙，這在買賣量上體現得對照明顯。 該買賣中央的二手房買賣從5月底就有所變化，過了6月1日之后市場變化更明顯。連續不斷有島外人士打話來想賣房，平均每日到達七八例之多。但這部門人中，許多是沒有辦好產權證，或者產權證已包辦好，擱在房地產商處，還沒有拿到。整個市場觀望的氣氛濃厚：一方面有房人不想賣，許多是由於新買的屋子，想等到滿兩年后再說，可以避過高額的營業稅；還有不少人是由於市場不太明朗，想等等再說。另一方面，買房人或以為代價近期會跌，目前買不劃算；或以為稅費不明朗，無知道要收幾多稅費，因此對照躊躇。 黃勇說，現在海口市享受優惠政策的平凡住房尺度面積在144平米以下，容積率在10以上的屋子，這些都好算。但本區域平均成交價，現在整個海口沒有任何人或者部分可以明確，無知道代價區域如何分割，更不清楚區域平均代價如何算計。而且平凡房屋是否減半納稅還未明確，現在海口市地稅局臨時統一按全額來征收。 海口房地產買賣中央上半年行情波動明顯，3月銷售額為900多萬元，4月降至600多萬元，到5月銷售場合不錯，到達930多萬元，而上年5月才600多萬元。但6月份以后，銷售量明顯下降，到18日為止僅300多萬元。 該中央5月份的銷售統計表明，現階段總價在15萬元以下和20萬元以上的二手房對照好銷，80%的客戶來自島外，度假棲身占總數的80%；而以前總價20萬元以下的是主銷房源。黃勇以為，5月份銷售看好的理由是大家都想趕在6月1日前把屋子出手。新政對總價25萬元以上的二手房交易陰礙對照大，由於這些屋子可能不會被列入平凡房屋。 從第一房地產買賣中央營銷總監劉海濤處獲知的場合相似。第一房產最近成交量也有所下降。截至6月17日，6月市場售出總金額只有400多萬元，而上個月有1100萬元左右，15萬元－16萬元中低價位的二手房好銷。這是由於受政策陰礙，部門人在觀望，但由于客戶以本地人為主，都是實際需求，幾乎沒有出現拋售的場合，整個市場表現為正常狀態。新政實施后，對短期炒房者的打擊很大，假如選擇等到購房滿兩年后出售，則買賣成本大大減少。因此，以租代售場合可能增多。 房價難降 6月1日后，市場觀望氣氛濃厚，許多人以為房價要跌。但黃勇解析不可能會跌。經濟適用房是海口二手房的主力房源，有大量供給量，但途經幾年的消化，代價便宜的先被賣掉，二手房的代價大底已經夯實，而且現在囤積的大批低價位的二手房已有好幾年歷史，除非急用錢出手，不太可能賤賣，讓房價跌落。就像股票一樣，同一代價保持的時間越長，就越不會跌。 現在海口屋子建筑成本在900元－1100元，還不包含有工商稅務、綠化、行運營銷等成本，已相近二手房價；新房代價的步步提拔，也遷移了不少客源到二手房市，如經濟根基不好的城市婚齡年輕，收入不高的工薪階級等，這讓二手房行情看好，不可能下跌。 劉海濤預測年內二手房價不會有太大變化，只有海口市區周圍如府城和秀英可能年內有一定上漲，漲幅約在10％左右，實在上半年這些場所的房價就有一定上漲。重要由於這些地域房價原價位對照低，城市合并帶來了交通的梳理貫通，幾條主干道也已竣工，而市區的屋子連續不斷上漲已經到達一定水平，這都在一定水平上提拔了上述地域的二手房價。 另有，有數據顯示，海口市住宅租賃代價在住房銷售代價上漲的拉動下，解散了近三年來同比持續下降局面，見底回升，全面上揚。 查訪結局顯示，一季度全市住宅租賃代價總指數比上年同季上漲18%。此中房屋漲9%。這是由於海口城區建設日漸成型，市區可利用資本越來越少，新建樓盤數目也隨之減少，難以知足需求，二手房升值自在情理中。 針對現在市場出現的買方觀望情緒，黃勇說，實在征收全額營業稅重要針對的是2年以內或者2年以上的非平凡房屋，而買家需要交納的不過是契稅而已，陰礙不大。假如是2年以上的平凡房屋，只交納15%的契稅；假如是非平凡房屋或2年以內的平凡房屋，要交納3%的契稅，如買入一套10萬元的二手房，所需多交納的稅費也只不過1500元而已，對買方陰礙很小。 房源充足 近兩年，海口二手房市場快速發展，上年海口共解決二手房買賣5304宗，面積884萬平方米，買賣金額147億元，比去年增長321%，甚至過份了同期新建商品房買賣面積。盡管如此，但據業內人士介紹，現在海口的二手房源由于來歷眾多，房源充足。 據劉海濤解析，二手房源重要來自4個方面： 經濟適用房占40％左右。許多投資者當初由於代價便宜吃進的屋子，目前許多都要賣出。據悉，從1995年至2024年有對經濟適用房的國家補貼，如原價1878元的房價，政府補貼400元，消費者買進只要1478元；假如買的屋子路段好，如國貿、海甸島和樂普生鄰近，都漲到2200元平方米－2300元平方米，有些人通博娛樂城快速贏錢可能買了8套－10套，用來出租、出售。這些屋子中，包含有許多毛胚和次新房，量對照大。 單位房占20％左右。從2024年開始，跟著對房改房和單位集資房上市買賣政策的放寬，房改房和單位集資房也成為二手房買賣市場房源的重要支流，為二手房買賣市場儲備了豐富的房源。單位房由於代價、物業控制費相對低等因素，在市場上特別好賣。 新盤轉售占20%－30％，以后將會更大，由於目前放量的屋子許多，勢必流入二手房市場。海口大批房地產當初是通過銀行借貸建成的，目前銀行處置不佳資產，以變現為目的，也為二手房市場提供了大批的房源。 還有銀行、資產控制公司、證券公司的處置房也占一定份額。 棲身需求為主 據了解，現在海口二手房市場仍以棲身需求為主，占七成，多為一次置業，也有專門換大戶型二次置業的。 據海口房地產買賣中央二手房部擔當人羅頌介紹，代價仍是陰礙選擇二手房的最主要因素，中低收入的工薪階通博娛樂城返水條件級是二手房的重要買入者，他們置業的重心從新房遷移到二手房市場，大部門客戶月收入在通博娛樂城體驗金無法領取1200元-2500元之間，差異收入的市民對差異價位二手房的選擇傾向有所差異，許多人都有著價位低、質量好、最好能按揭的心理要求。買高通博娛樂城代理流程價位二手房的人大都是收入較高，投資置業者的消費理念已經由根本型往暢快型轉換。 現在買二手房的人重要有以下幾類： 來工作3年－5年的，買個臨時性過渡房，占40％左右。這批多為首次置業的青年消費者，其比例正在逐漸上升。交通方便、小區環境好的次中央小房型備受青睞，多半人但願附帶根本裝修，但他們對代價和月還款額對照敏感。兩房是他們的首選戶型，其次為三房。 在海口已經安穩下來，工作10年以上的人，往往既是購房者，又是售房者，占20％左右。跟著人們生活程度的日益提高，部門家庭收入增長或人口增多，要為小孩和老人盤算，有改良住房前提的強烈愿望，因此但願賣掉舊房換新房。這一群體售房心態相對平和，要價也較為合乎邏輯。 以前炒房的也有，大約占10％的比例，這兩年少了，由於沒有多大利潤，不能短期贏利。 買房養老度假的也不少，占20%左右。購二手房的人中，70％是本地人，30％來自島外，此中有70％是買來養老度假的。近兩個月海口房地產買賣中央的二手房買賣中，比往年最明顯的變化是國內購房者大幅增加，他們當中不少是專門買房來養老、過冬用的。 還有買作別的用途的約10％，如給企業員工買宿舍，給父母養老棲身等，或者辦公，或者用作商品房等等。 羅頌以為，以前二手房代價對照低，有較大的升值潛力，可是這兩年20萬元－30萬元的屋子也出現了。現金在20萬元以內的才考慮買二手房，由於20萬元以內的新房少，可選性差，二手房則可以大面積挑選。而海口的屋子大多是停緩建的二手房。因此，20萬元是一個分水嶺。買二手房人中有70%－80％以上是居家，很少有投資的，一般場合下，只有在經濟適用房有超低代價時，才有人進入投資。 相關鏈接 二手房交易五大細節須注意 這兩天，巡訪了海口各大房地產買賣市場，了解到現在要進行二手房交易，必要注意以下5個細節： 細節一：差價 是指某些中介在買賣過程中，瞞天過海，壓低賣方的售價，抬起買方的買價，暗箱操縱，賺取非法高額差價。 針對這一疑問，業內人士叮囑：二手房交易買賣前兩方最好當面談妥房價。買方一定要核實產權人的地位證原件、住宅所有權證原件，或核實代理人的地位證原件、公證委托原件。賣方要核實買方的地位，不要因小失大，為少交或不交接理費就委托中介方解決簽合同或默許中介方簽署兩份代價不一的合同，把該得的房款讓利給中介。發起交易兩方到聲譽好的房地產買賣市場買賣，并通過買賣市場簽訂正規的《住宅交易合同》。 細節二：買賣流程 一般指交易兩方簽訂《住宅交易合同》后，交由中介公司解決的過戶、辦證疑問，程序為：評估報稅———納稅———房管局簽字交件（交件過戶時交易兩方必要帶地位證一起到房管局解決）———制證———領證。 細節三：費用明細 一般指交易兩方在房產過戶中須向中介公司交納的代理費、房管局收費及向國家繳納的稅費等。 對于費用明細疑問，業內人士發起，在簽訂二手房買入合同時，一定要將中介公司收取的費用及需要向相關部分交納的費用了解清楚。 細節四：購房價值 住宅的最大價值在于地段，而地段又涵蓋兩個方面： 首要是交通便利。 坐車要方便，家到車站和車站到單位的間隔應該以步行不過份10分鐘為宜，否則，固然步行對磨練身體有好處，可真有急事的時候，就該恨自己腿短了；懶得走時，打車又增加不少開銷。 交通要暢通，不管是坐公交車、打車還是自己開車，交通暢通才不會遲到。 單位要與房屋的間隔適合，每日早出晚歸，路上的時間糟蹋了一大半，就算是豪宅想必也沒太多時間享受。 其次是優良的環境。 棲身環境即房屋區周邊的狀況。在住房在步行可達的間隔內，假如沒有公園、成片的綠地，假如沒有山清水秀的怡人風景，但只要鄰近買東西有市場，看病有醫院，寄信繳費有郵局，取錢積蓄有銀行，孩子上學有優良講授質量的學校，老人有適宜的休閑地方，那也行。 細節五：戶型及朝向 好戶型便是指合乎邏輯的面積和布局。目前，面積在90平方米—120平方米的二室二廳或三室二廳的住房、房間的朝向南北、東南向是最好的，也是對照適用合乎邏輯的。康健房屋的面積應是：客堂不小于18平方米，25平方米較為適合，再大就容易失去溫馨感；主臥室面積不應小于16平方米，26平方米較為適合（主臥室帶衛生間為宜）。 選定了面積再看布局。廳臥應分手，避免互相攙和，保證臥室棲身的私密性；繞廳分布的房間無私密性可言，而且在各房穿行，很不方便。廚衛的部署應體現潔污分區的原則，最好選擇會合管道外移，各種管道不穿樓板的住房。 海口六區前提對照 海口房地產買賣中央二手房部擔當人羅頌浸淫業內長年，對海口二手房市場場合極度認識，19日，她為進行了詳細解析，將海口的二手房分為府城、海甸島、金貿、海府、金盤、龍華6個區，并差別介紹了各區域的代價、房量、住宅類型、配套設備、升值潛力等各方面場合。 府城區 舊房居多 房價便宜 原瓊山市的中央地域，是老城區，業主根本上都是本地人。生活設備較齊備，交通較便利，購物可以去高登街等地。學校有師范大學、瓊臺書院，中小學較多，中學、瓊山五小對照馳名。棲身密集，對照吵。二手房代價便宜，為1000-1400元每平方米。面積多為50-200平方米，爛尾樓不多，舊房居多，升值潛力也不大。不太好出租，租價一般在300-500元左右。 合適家庭月收入1000以內及1000-2024元的購房者。 海甸島區 新房量大 有升值潛力 對照新的棲身地域，新房居多，環境很好，空氣濕潤清新，最安靜，棲身對照暢快，合適養老和休閑棲身。本地人買的不多，只占30%左右。單位小區對照多，人群收入不亂。住戶島外人居多，收入高，但入住率低。生活設備相對差一點。世紀大橋開通后，交通方便多了。區內有大學、北京景山學校分校、華興中學、寰島小學等著名學校，市人民醫院也在區內。面積多為40-200多平方米，爛尾樓多，二手房量最大。安排的重要棲身區之一，升級潛力最大。出租較容易，租價在500-800元之間。 海甸島還可以依照6條橫向大路分為3個區域。一路到三路，二手房量最大，均價在通博娛樂城返水比例每平方米1300-1400元，是海甸島較早期的棲身區，棲身會合，購物對照方便。四路到五路，根本上都是新房、高端房，四路房價為1600-1800元，五路甚至高到2600元以上。六路大部門都是新開闢的海景房，而且多為期房。 合適家庭月收入3000-5000元的購房者。也有少量合適1000-2024元的購房者。 金貿區 交通便利 價位較高 包含有國貿和世貿兩個部門。本來的海口商業中央，公司較多。由于公司林立，人群收入較高，買入力強，把房價抬得很高。許多本來的爛尾樓都建起來了，成為高端房，二手房量很大。有好的小區，也有許多設計成辦公樓后轉為房屋的，不管出租還是棲身都對照有利。棲身和辦公密集，很吵。區內有完善的社區配套。學校有雙島學園等。由于公司會合，許多行政單位也會合，就事很方便，交通極度便利。新舊房都有，許多新房拿來轉讓，價位較高，面積在100-300多平方米，均價在每平方米2600元左右。可是升值潛力不大。最好出租，租金在1200元以上。 合適家庭月收入5000以上的購房者。 海府區 設備齊備 房源很少 位于市中央，住戶收入分別大，單位屋子多，外地人房主較少，可是租房的外地人許多。生活設備最齊備，交通、購物、銀行等棲身配套最好。區內有明珠、樂普生、解放西等購物點。中小學會合，有九中、華僑中學、28小、26小等，醫院會合。小區對照密，可能幾個小區連在一起，入住率最高。均價在1600元左右。升值潛力很高，尤其是五指山路一帶，由于老機場安排將建成以后的商務中央，前景很好。但區內二手房源很少，對照舊，大部門都是1992-1996年的商品房。屋子好出租，租價不低，視屋子新舊在600-1000元之間。 合適家庭月收入3000左右的購房者。 金盤區 小區不少 屋子不錯 包含有金盤路、大路、金墾路、秀英小街、城西路等。跟著路漸漸修好，交通也開始便捷。除少數高端樓盤外，外地養老棲身的對照少，大多是本地人。沒有醫院，工廠許多。中小學密度適當，有華南熱帶農業大學和醫學院的分校區。作為工業區，有發展潛力。均價在每平方米1600元左右，二手房源對照多，小區也不少，屋子不錯，合適棲身。沒什麼屋子出租，個別樓盤出租價為800-1000元，由於大多是新裝修帶家具的。升值潛力臨時不大，由於現在的房價已經相近該地段的階段性高點，短時間不會再升，除非配套跟上來。 合適家庭月收入2024-3000元的購房者。 龍華區 房量較少 分布零散 海口的老城區，本地人多。均價為1500元，房量對照少，而且分布零散，房屋較多，許多是農夫建的屋子。生活的便利水平與海府區相當，升值潛力一般。 合適家庭月收入2024-3000元的購房者。 另有，還有別墅、寫字樓和鋪面，重要分布在海甸島、濱海大路、秀英和金盤地域。數目不多，但有一定需求量，可以買來辦公、出租、棲身；檔次不一，好的有5000-10000多元，差的僅有1000多元。好的別墅客戶需求大，可是供給少。寫字樓重要分布在金貿區、龍華路和海甸島，需求量不大，供給量也不大。鋪面不是許多，分布在海甸島、海秀路和金盤，面積一般都很大，上千平方米，不好賣，由於不提供按揭，均價在每平方米2024-4000元不等。 如何按揭借貸 借貸前提 二手房按揭的前提是，滿18歲，有城鎮戶口，本地、外地均可；能提供不亂的收入支付本息的證明；愿意將所購的屋子作為抵押，或者能提供其他符合前提的抵押；所購住宅產權所屬真實可信；支付有關手續費。 分七步走 第一步，選擇適合的房源。 第二步，選擇代理機構，此時要仔細察看代理機構的場合，以避免日后發作糾紛。 第三步，填寫借款申請表。 第四步，售房人提供資料。 第五步，評估審查，確認借貸額度，與借貸銀行簽訂借款合同。 第六步，解決抵押保險等有關擔保手續。 第七步，借款合同生效，資金劃入指定賬戶。 提交資料 交易兩方共同提交的資料：《二手房（抵押借貸）申請表》，《購房協議書》，買賣房產的評估教導。出具教導的評估機構應為借貸銀行所認可。 借款人需提供資料：收入證明，本人及夫婦地位證、戶口簿及婚姻狀況證明。 售房人提交的資料：售房人地位證、戶口簿或受委托人公證委托書和地位證，住宅共有人批准出售的書面文件。所售住宅的產權證明文件（《住宅所有權證》、《國有土地採用證》或《房地產契約》） 。 如買賣房產為上市公房，需出具《公有住房和經濟適用住房上市出售確定告訴》。 若住宅已出租，須提供租戶的證明文件及批准出售的文件。
