高與不高，相對而言 12月28日：近日，某房地產企業老總出差上海，同當地伴同切磋后得出結論：的房地產企業稅費肩負真重！結論過后惟有嘆氣：沒有政策津潤的企業成長，能長多大？ 依照道理，在上海伴同眼前嘆氣的本不應該是這位過去的老總，畢竟自己是從大特區過去的。想上世紀９０年月初，全國的房地產企業由於的優惠政策擠破頭在這里扎堆。遠在呼和浩特正在從事房地產的一位朋友曾向《證券導報》讚歎恨不能早生１０年來。 稅費與優惠 十年河東，十年河西，早已風光不再。 如今，別提什麼優惠政策，稅費過重已是的房地產發展企業同購房者訴苦的對象。某發展商的財務部經理給《證券導報》列出一個跟房地產行業相關的賦稅清單，稅種之多令人咋舌。他介紹，跟房地產相關的稅費分四個部門： １． 房地產開闢相關稅制部門。包含有：耕地占用稅（稅費根據所占耕地地段而定）、建安營業稅（按完工工作量的３％）、城市維護建設稅（主稅的７％）、教育費附加（營業稅的３％）、印花稅； ２． 房地產經營、遷移稅制部門。包含有：營業稅（營業額的３％）、土地增值稅或土地增值費（根據地段差異而征）、房地產出租營業稅（營業額的１２％）、企業所得稅（應稅所得額的１５％）、印花稅； ３． 房地產贏得稅制部門。包含有：契稅（３％）、公眾維修基金（評估代價的３％）、印花稅； ４． 房地產保有稅制部門。包含有：房產稅（應稅房產原值相當于成本×（１－扣除比例）×１２％）、城鎮土地採用稅或土地採用費（根據地段差異而定）。（注，由于物業等場合復雜，以上稅率均為一般場合。） 據這位財務經理說，這些稅種都是依照國家要求征收的，沒有什麼優惠措施。 再來看看上海的場合。上海某大型房地產計劃公司總經理龔先生給《證券導報》介紹：上海自上世紀９０年月，就將稅收作為調節房地產市場的一個主要手段，對房地產開闢商土地增值稅至今未開征。１９９８年上海的房地產跌至谷底，政府為拉動市場需求，持續推出減低買賣手續費（２．５元／平方米，原為買賣額的２％）、減低契稅（買賣額為０．７５％，空置房免，原為６％，現提高到１．５％）、購房可抵扣個人所得稅等措施，吸引眾多發展商與購房者，將上海的房地產市場拉出谷地底并高速增長。可以說，上海房地產業能夠贏得今日的成果跟減低買賣成本的稅收政策關系親暱。 稅費肩負孰輕孰重顯而易見。的房地產開闢企業至少比上海的伴同們多交了土地增殖稅，而在置業業主則比在上海置業要多交部門契稅、個人所得稅等。 但省地稅局的工作人員并不以為對房地產業沒有稅收優惠措施。當《證券導報》對他說，的很多房地產開闢企業都訴苦稅費肩負較重。他反問：怎麼會，我倒覺得對房地產企業的優惠政策較多。他給介紹，２０００年為了處理空置和半拉子項目規定優惠措施：１９９８年１２月３１日以前建成尚未售出的空置商品房，在２００４年１２月３１日以前銷售時實行免征營業稅、契稅優惠政策。房地產開闢經營企業在１９９８年１２月３１日以前購入的空置商品房，在２００４年１２月３１日以前銷售的，可相應享受免征營業稅、契稅的稅收優惠政策。但后來對營業稅免征的優惠措施取消了。 不過，業百家樂 倍壓內人士通知，這個優惠政策對發展商新建項目沒有什麼優惠的，另有，該政策已快到期，是否延續還未有下文。省地稅局另一名工作人員強調，我省對房地產行業的征稅均依照國家制定。言外之意是不會多征，也沒有少征。但市場期望的顯然是更優惠的政策。 存在爭議的稅費 此外，發展商和業主對海口征收的某些稅費的征收也存有異議。 此中，公眾維修基金是爭議較大的場所。甚至由於該基金的征收，很大水平上陰礙了商品房的銷售。海口某房地產代理公司的王先生對《證券導報》說：在島外很多省份，業主哪里需要繳納公眾維修基金啊。他介紹，他就曾遭遇幾個島外的業主來他所代理的項目看房，但據說要交納３％的公眾維修基金，這些購房者甚至拋卻了置業的盤算。 上海的龔先生也通知《證券導報》，自己本盤算在置辦一套房產，但據說還要交納３％的公眾維修基金，同樣拋卻了購房盤算。他給記帳：３％的公眾維修基金，加上３％的契稅，買賣成本太高，假如將在二手房市場出售時的買賣成本計入，那麼，這個物業的增值如不過份２０％，則對投資者而言將無利可圖。 據了解，公眾維修基金是本年７月２０日省房管局下文征收的，根據房管局的說法，該基金是為了創建住宅維修保障機制，加強住宅售后的維修控制，維護住宅所有權人正當長處。 在某樓盤售樓處正好碰到正在購房的一位溫州商人，他介紹，在國內也有公眾維修基金，這個也是應該繳納的，但許多省份是發展商繳納或者和業主平攤繳納。同時他承認，在置業繳納公眾維修基金在心理上是有些方法。 存在爭議的另一項稅費是契稅。據海口一家房地產開闢公司一位售樓人員向《證券導報》介紹，業主經常為了契稅跟開百家樂 五局八星闢商吵罵。由於該樓盤的成交代價同海口市房地產評估買賣所評估的代價不一致，評估代價高于實際成交代價，依據海口市的相關制定，需要依照評估代價來繳納契稅，這樣業主稅收肩負加重了。翻閱《中華人民共和國契稅暫行規則》，規則制定，契稅的計稅百家樂 預測 公式根據應為國有土地採用權出讓、土地採用權出售、住宅交易，為成交代價。規則中并未提到契稅計稅根據是相關部分評估價。據從海口市房管局了解，根據評估代價征收契稅是為了防範發展商同業主談判簽定低代價售樓合同逃稅。 高稅費已阻當了房地產業發展 從１２月２２日省經濟工作會議中傳出：旅游房地產業成為我省未來全心推進的十項工程之一。實際上在此之前，海口、三亞、瓊海均將房地產業作為本地域的支柱型產業。但高稅費已經阻當了我省房地產業的壯大和島外大型房地產企業的進入。 省處購置專職副主任林克昌對《證券導報》線上百家樂如此解析，比年來，大面積低價的續建工程推向市場，使得新建樓盤不能冒然加價，在省會城市中，海口的商品房代價低也已公認。比擬在國內做房產，省房地產開闢企業的利潤相對較薄。 島內房地產開闢企業發展壯大需要資源的積累，島外的大型房地產開闢公司若進入則需要利潤支撐。面臨的薄利市場，若稅費方面再無競爭力，企業怎愿在投資？ 供應受高稅費阻當，需求更受高稅費的阻當。 當前需求已經成為當前房地產發展的軟肋。記得在２００４年８月博鰲２１世紀房地產論壇２００４屆年會中，當有人問北京華遠集團總裁任志強會不會選擇來投資，他答覆：我要投資６０個億，有６０個億的市場嗎？直白的表白了對需求弱勢的看法。 失望的是，高稅費還在阻當需求的擴大。做個假設，以一套人民幣５０萬，１００平方米大小，建筑成本４０萬的物業為例，在上海業主需要繳納的重要稅費為： 契稅：５００，０００元×１．５％＝７５００元 過戶手續費：２．５元×１００＝２５０元 公眾維修基金：４００，０００×３％＝１２０００（上海同海口的公眾維修基金見附表） 合計：１９７５０元 而在海口置業交納的重要稅費為： 契稅：５００，０００元×３％＝１５０００元 公眾維修基金：５００，０００×３％＝１５０００元 合計：３００００元 也即是說在海口買入同樣的房產要比在上海多繳納３００００元－１９７５０元＝１０２５０元的款項。 的稅費已經嚴重打擊購房者尤其是島外購房者的積極性。 房地產百家樂 莊對業功勞不如生產型企業 既然省將房地產業作為支柱性產業，為何在稅收等相關政策上的扶持不多呢？省建設廳一位官員以為：比擬生產型企業，房地產帶動經濟的作用較小。省政府發改廳招商一處的一位工作人員也通知同樣的理由：省對生產型企業的稅收優惠政策對照多，由於相對房地產業其帶動作用大，功勞大。 附：海口同上海公眾維修基金部門條款： ●海口 《海口市房產控制局關于依法收繳物業共用部位、共用設備設施專項維修資金的告訴》 一、二００四年八月一日后銷售的商品房，售房單位在簽訂購房合同時，必要與購房者簽訂專項維修資金繳交協議，由售房單位代為收取專項維修資金。 二、專項維修資金收取的具體尺度為：多層住宅（含別墅）按總購房款２％的比例，高屋住宅（含多層帶梯住宅）按總購房款３％的比例，由購房者在繳納購房款時一并繳納。 ●上海 《商品房屋維修基金控制設法》 第四條（維修基金的設立） 新建內銷商品房屋應當設立維修基金，首期維修基金由房地產開闢企業和購房人交納。 第六條（首期維修基金的交納尺度） 新建內銷商品房屋的房地產開闢企業和購房人，應當依照下列尺度交納首期維修基金： （一）配備梯的房屋，房地產開闢企業依照每平方米建筑面積成本價的４％交納；不配備梯的房屋，房地產開闢企業依照每平方米建筑面積成本價的３％交納。 （二）配備梯的房屋，購房人依照每平方米建筑面積成本價的３％交納；不配備梯的房屋，購房人依照每平方米建筑面積成本價的２％交納。 提示：從公眾維修基金這項收費來看，在海口置業的業主會比在上海置業的業主吃虧很多，海口的公眾維修基金按總購房款收取，而上海則按建筑面積成本收取。
